Após extrapolar metas da primeira fase, programa habitacional sofre ajustes para vigorar até 2014. Saiba o que mudou para as construtoras e conheça as questões que desafiam o sucesso da nova etapa do Minha Casa, Minha Vida
Por Pâmela Reis
Agora, o programa se renova, amplia metas e faz ajustes ansiosamente aguardados pelo mercado, como a revisão dos preços máximos para habitação de interesse social e a atualização das faixas de renda das famílias atendidas. Nem todas as novidades agradaram o setor e construtores já apontam a defasagem dos preços como possível ameaça à atuação da iniciativa privada no programa.
A segunda fase herdou também alguns fantasmas que rondaram a primeira versão, como os gargalos na aprovação de projetos, a escassez de terrenos, a falta de planejamento urbanístico e as dificuldades na adoção de processos industrializados. Entenda as mudanças
Minha Casa 2 ajusta valores, dá prioridade à faixa 1 de renda e aumenta atribuições das prefeituras. Conheça a principais novidades
Por Pâmela Reis
São 72,6 bi em subsídios
Para construir dois milhões de unidades até 2014, o Governo Federal anunciou o investimento de R$ 125,7 bilhões, sendo R$ 72,6 bilhões em subsídios e R$ 53,1 bilhões em financiamentos.
Faixas de renda são atualizadas | ||||
Meio urbano | Meio rural | |||
Faixas | RENDA MENSAL | RENDA ANUAL | ||
MCMV 1 | MCMV 2 | MCMV 1 | MCMV 2 | |
1 | Até R$ 1.395 | Até R$ 1.600 | Até R$ 10.000 | Até R$ 15.000 |
2 | Até R$ 2.790 | Até R$ 3.100 | Até R$ 22.000 | Até R$ 30.000 |
3 | Até R$ 4.650 | Até R$ 5.000 | Até R$ 55.800 | Até R$ 60.000 |
Fonte: Ministério das Cidades.
Faixa mais baixa ganha prioridade
Na primeira fase do programa, o número de unidades destinadas às famílias de até três salários representava 40% do total. Nesta nova etapa, a faixa 1 foi privilegiada e receberá 60% da meta - 1,2 milhão de moradias. Outros 30% - 600 mil moradias - serão direcionados à faixa 2 e os 10% restantes - 200 mil unidades - ficarão com a faixa 3. A presidente Dilma Rousseff garantiu ainda, em seu discurso de lançamento, que, caso o programa se mantenha num ritmo adequado durante o primeiro ano, outras 600 mil moradias podem ser acrescentadas à meta das classes mais baixas.
Tamanho mínimo da habitação para a faixa 1 aumenta | ||
Itens | Como era no MCMV 1 | Como ficou no MCMV 2 |
Tamanho mínimo | Casa: 35 m² Apartamento: 42 m² | Casa: 39,6 m² Apartamento: 45,5 m² Aumento da área para melhoria de acessibilidade |
Especificações | Piso cerâmico no banheiro, cozinha e área de serviço | Piso cerâmico em todos os ambientes |
Azulejo nas paredes das áreas molhadas | Azulejo em todas as paredes da cozinha e banheiro | |
Aquecedor solar em 40 mil unidades | Aquecedor solar em todas as casas | |
Limite mínimo apenas para portas externas (0,8 m) | Todas as portas com 0,8 m e janelas maiores para melhoria das condições de iluminação e ventilação | |
Fonte: Ministério das Cidades.
Projetos na tipologia antiga serão aceitos até 31 de dezembro de 2011, acrescidos apenas de azulejo na cozinha e no banheiro e de piso cerâmico em todos os cômodos. Estes empreendimentos serão enquadrados em preços inferiores ao dos imóveis com nova tipologia. Os preços para projetos não adaptados estão descritos no subitem 7.2 do Anexo I da Portaria no 325, de 7 de julho de 2011, do Ministério das Cidades.
Número de unidades por empreendimento diminui
O número máximo de unidades nos condomínios passou de 500 para 300. Os empreendimentos, no entanto, podem ser desenvolvidos em etapas ou módulos, ou seja, diversos condomínios contíguos que consolidam um empreendimento maior.
Faixa 1 pode ter unidade comercial
As edificações multifamiliares voltadas a famílias com renda de até R$ 1.600,00 mil poderão conter unidades destinadas à atividade comercial, desde que o resultado da exploração destas unidades - aluguel - seja destinado integralmente ao custeio do condomínio. As unidades comerciais não poderão ser alienadas. A medida é válida para áreas centrais e de grande adensamento urbano.
Preço máximo dos imóveis é reajustado
O preço máximo para unidades habitacionais subsidiadas com recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), destinadas a famílias com renda de até R$ 1.600,00, foi atualizado pelo Sinapi (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil), considerando ainda a ampliação da área construída e as mudanças na especificação das unidades habitacionais.
Para imóveis das faixas 2 e 3 de renda, os tetos já haviam sido ajustados no início do ano e permanecem os mesmos: R$ 170 mil nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal; R$ 150 mil nas demais capitais e cidades com mais de um milhão de habitantes; R$ 130 mil nos municípios com população maior que 250 mil habitantes ou inseridos em outras regiões metropolitanas; R$ 100 mil nas cidades com mais de 50 mil habitantes; e R$ 80 mil nas demais localidades.
Custos de cartório aumentam
O MCMV 1 havia estabelecido desonerações de 75% a 90% dos custos cartorários para as empresas e de 80% a 100% para os compradores dos imóveis. Após forte resistência dos cartórios e negociações com o governo e a indústria da construção, as desonerações foram afrouxadas. Agora, tanto para empresas quanto para compradores, os emolumentos serão reduzidos em 75% para projetos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e do FDS (Fundo de Desenvolvimento Social) e em 50% para os demais empreendimentos do MCMV.
Banco do Brasil passa a atuar em todas as faixas
A partir de 2012, o Banco do Brasil, que já operava nas faixas 2 e 3, passará a atender também às famílias com renda de até R$ 1.600,00. A notícia foi comemorada pelos construtores, embora o banco ainda esteja se adaptando aos procedimentos do programa.
Regras da alienação de imóveis mudam
Para famílias com renda de até R$ 1.600,00, a quitação antecipada do financiamento fica condicionada ao pagamento do valor total do imóvel sem subsídio. É vedada também a transferência da propriedade ou cessão do imóvel sem a quitação da dívida. Segundo o Ministério das Cidades, a medida visa a evitar a venda precoce das moradias adquiridas no âmbito do programa.
Mulheres podem assinar contrato sem cônjuge
As mulheres chefes de família enquadradas na faixa 1 de renda poderão firmar contratos independente de seu estado civil e sem a exigência da assinatura do cônjuge.
Atribuições das prefeituras aumentam
O Ministério das Cidades intensificou a participação das prefeituras nos empreendimentos voltados à renda de até R$ 1.600,00. A assinatura do termo de adesão ao programa passa a ser obrigatória para que a Caixa possa firmar contratações nas respectivas cidades. Entre as atribuições assumidas pelo município por meio do documento estão: seleção dos beneficiários e alimentação do Cadúnico (Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal); execução do trabalho técnico e social pós-ocupação dos empreendimentos; realização de ações que facilitem a execução dos projetos, como doação de terrenos e desonerações tributárias; compromisso de disponibilizar equipamentos sociais e serviços.
Recursos para trabalho social sobem
O volume de recursos oriundos do FAR destinados aos municípios para execução do trabalho social nos condomínios subiu de 0,5% sobre o valor do empreendimento, no MCMV 1, para 2% no MCMV 2. Os municípios deverão ainda criar um Grupo de Análise de Empreendimentos que será responsável por emitir o Relatório de Viabilidade para conjuntos com mais de 300 unidades. O documento cruza a demanda habitacional e o mapa do entorno e aponta medidas necessárias para suprir a demanda por educação, saúde, assistência, transporte, comércio e infraestrutura.
Caixa pode adquirir imóveis desapropriados
De acordo com as novas regras, a Caixa Econômica Federal fica autorizada a adquirir, em nome do FAR, os direitos de posse de imóveis que estejam em processo de desapropriação, no qual o beneficiado seja qualquer dos entes da federação. Ao final do processo judicial, o ente público deverá transferir o direito de propriedade ao FAR. A legislação permite ainda que o FAR adquira direitos reais de uso de imóveis públicos, desde que concedidos por prazo indeterminado.
Municípios menores são contemplados
Na segunda fase do programa, municípios com população entre 20 mil e 50 mil habitantes também serão contemplados, desde que tenham população urbana igual ou superior a 70% da população total, taxa de crescimento populacional entre 2000 e 2010 superior à taxa do respectivo Estado e, entre 2007 e 2010, superior a 5%.
Como já acontecia no MCMV 1, serão priorizados empreendimentos destinados a atender à demanda gerada pelo impacto de grandes empreendimentos de infraestrutura ou por situações de emergência ou de calamidade pública, independente do porte populacional do município. A segunda versão do programa incluiu ainda a modalidade de reforma em habitação rural para a baixa renda.
Total de unidades por região com recursos do FAR
Norte | 82.285 |
Nordeste | 258.683 |
Centro-oeste | 72.247 |
Sudeste | 357.005 |
Sul | 89.780 |
Nota: até o fechamento desta edição, a regulamentação para empreendimentos financiados com recursos do FDS (Fundo de Desenvolvimento Social) ainda não havia sido publicada.
O que ficou de fora
Aumento dos limites do RET
A primeira versão do Minha Casa, Minha Vida estabeleceu a redução do RET (Regime Especial de Tributação) de 7% para 1% em projetos de interesse social com unidades de até R$ 60 mil. Em julho de 2010, o benefício foi ampliado para imóveis de até R$ 75 mil. Atualmente o setor já pleiteia nova atualização do limite para R$ 90 mil, mas a reivindicação não foi contemplada no lançamento do MCMV 2. Representantes do setor, no entanto, acreditam que isso não deve comprometer a atuação das empresas.
Faixas de subsídio não atualizadas
Os subsídios para a faixa 2 de renda também não foram elevados. Ao contrário da faixa 1, onde o subsídio contempla o valor total do que excede a capacidade de pagamento da família, na faixa 2 os subsídios foram definidos em valores fixos. Embora no começo de 2011 o preço máximo dos imóveis para famílias das faixas 2 e 3 tenha aumentado, os subsídios permaneceram inalterados.
Em tese, com o imóvel mais caro e sem aumento da subvenção, as famílias desta faixa de renda perderiam poder de compra. No entanto, fontes próximas ao governo revelam que a forte demanda por estes imóveis mesmo sem alteração dos subsídios desmotivou o aumento do desembolso por parte do poder público. Construtores não se mostram preocupados e seguem confiantes na solidez da demanda.
Lotes urbanizados excluídos
Mais uma vez o programa não abarcou o financiamento à produção e aquisição de lotes urbanizados. Este incentivo estava previsto na Medida Provisória que criou o MCMV 1 em 2009, mas foi vetado pela presidência quando da conversão da MP na lei 11.977/09. A justificativa do veto dava conta de que este incentivo não garantia o atendimento a um dos principais objetivos do programa: Ma geração de emprego e renda por meio da criação de demanda para o setor da construção civil.
